Para aquellas personas interesadas en la integración y la complejidad de las Ciencias Sociales (recuerden: la economía ya no es lo que era), recomiendo la lectura de este (muy sencillito) paper: The Complexity Era in Economics. No es que esté de acuerdo con todo lo que dicen (discutible, sobre todo, su rechazo de plano a la modelización), pero aporta una visión de conjunto ligera que es un buen punto de partida.

Pongo un extracto del principio del artículo, para abrir boca:

Imagine for a moment that one were looking at the economics profession in England in 1890. One would say that Alfred Marshall with his blend of historical and analytical economics was the economics of the future; Walras’s and Edgeworth’s more mathematical approach would be considered minor players. Now fast forward to the 1930s—Marshall is seen as a minor player, while Walras’s and Edgeworth’s mathematical approach has become the foundation for Samuelson’s cutting edge economics. Now imagine economics in 2050. Much of what is currently done in economics will not be cited or even considered. Some parts of economics, which today are considered minor, will be seen as the forerunners of what economics will become.

El Gobierno acaba de sacar su primera propuesta para el pacto contra la crisis. Entre otras cosas que ya iremos comentando, lo que ha saltado a los titulares es que busca generar 350.000 empleos en el sector de la construcción a través de:

· Reducción del IVA hasta el 8% para la rehabilitación.

· Deducción del 10% en el IRPF.

· Reformas en 2.000 edificios públicos (Plan 2000 ESE) para obtener un ahorro energético del 20%.

· Facilitar la financiación del ICO a promotores y empresas que se dediquen a la VPO.

Nada que decir sobre las tres primeras medidas: tiempo hace que reivindico un impulso a la rehabilitación. Pero claro, esto sólo tiene lógica como alternativa, como método para (si se me permite el símil financiero) diversificar el portfolio de activos que tenemos metidas en la vivienda nueva, a todas luces excesiva. ¿Qué sentido tiene poner una cosa sobre la mesa, si acto seguido se propone seguir metiendo liquidez para la construcción de VPO?

Esta construcción es prácticamente innecesaria en todas partes, dada la cantidad de recursos disponibles. Además, el modelo de VPO que existía y sigue existiendo en España desde los tiempos de Franco (no exagero, bueno, sólo un poco) está agotado y no tiene sentido socialmente hablando. Sobre esto último me extenderé en otro momento. Ahora, centrémonos en los 350.000 empleos.

El primer trimestre de 2008, la EPA daba 294.100 parados provenientes de la construcción. El cuatro trimestre de 2009, casi dos años después, la cifra había ascendido a 614.000: un ascenso de 319.900. La EPA no da datos entre 2005 y 2007 (bueno, igual en microdatos, pero no tengo tiempo), pero estimo que desde principios de 2007, el saldo de parados en la construcción ha sido precisamente de esos 350.000, más o menos. Eso es casi tanto como decir que el Gobierno quiere dejar las cosas más o menos como estaban.

Y además quiere hacerlo tirando no sólo de rehabilitación, sino también de construcción de nueva promoción. En VPO, vale, pero da igual, es nueva construcción, al fin y al cabo.

El primer trimestre de 2008 teníamos a 2.964.400 personas activas en el sector. Dos años más tarde, la cifra está en torno a los 2.417.000. Medio millón menos. El porcentaje de ocupados en el sector de la construcción sobre el total ha pasado del 13,1% al 9,7%. Aún nos queda un ajuste de un par de años más hasta llegar al 7,8%, que es la media de la UE27, un valor más o menos razonable. ¿Y queremos subir en 350.000 esa cifra? Eso sería, prácticamente, subir a un 11% o 12% de empleados en la construcción. Aún suponiendo que un milagro económico aumentase el resto de empleos en una proporción similar o mayor, seguiríamos en un 9-10%.

De acuerdo. Detrás de todos y cada uno de esos 614.000 parados hay un nombre, unos apellidos y una familia. ¿Pero esta es la mejor manera de ayudarlos?

Necesitamos más imaginación en la política pública.

Ahora en seguida hablo sobre los 350.000 empleos que quiere crear el Gobierno en el sector de la construcción de vivienda. Pero antes quiero comentar un punto que me parece especialmente reseñable de su primera propuesta para el pacto contra la crisis (aquí el PDF). Cito:

Reducción de morosidad: establecer de modo progresivo, para las facturas que se emitan a partir de ahora, un plazo de pago máximo de 30 días para los pagos de las Administraciones Públicas y de 60 días para el pago a las PYMES y autónomos por parte de las grandes empresas.

Yo, como cualquiera que lleve una PYME y trabaje para Administraciones Públicas, sé muy bien el problema que puede llegar a suponer el tema de los plazos y los retrasos en los pagos. Especialmente si la Administración te pide la factura con antelación, cosa muy habitual y comprensible. Lo que también es habitual pero no tan comprensible es que el retraso en el pago sea de más de 90 días, con lo que la pequeña empresa soporta un IVA que aún no ha cobrado de manera efectiva pero sí ha facturado. No es una broma: en empresas que trabajan encargos de altas sumas (instalaciones, mantenimiento…) puede significar un problema muy grave, y más de una ha cerrado, total o temporalmente, por ello.

En una época de falta de liquidez y en la que el flujo de dinero se ha ralentizado en las PYMEs, garantizar los pagos por parte de las Administraciones en plazos razonables no es ninguna tontería. No va a salvar la economía, pero es una de esas medidas que ayudan a engrasar y dar oxígeno.

La ley, si no me equivoco, ya dice que el pago no se puede retrasar más de 60 días. 30 días sería una bendición. Ahora falta que el hecho de incluir la medida en el pacto haga que cobre relevancia, y realmente se cumpla.

Esperemos que así sea.

Como veo que el tema ha interesado, voy a ver si escribo un par de cosas más al respecto. Y lo primero a lo que quiero hacer mención es algo que ya he dejado caer por otros escritos míos, y que es pura deformación profesional de sociólogo: la vivienda es un bien con unas características muy especiales, que hacen que su mercado (su demanda, principalmente, pero también su oferta) se configuren de una forma totalmente diferente a la de cualquier otro bien. En el periodo 1998-2007, en España esas características han sido en parte olvidadas por los ofertantes (y también por muchos demandantes). Y en demasiados análisis y comentarios que he leído durante esta crisis aún persistía esa impresión de parcialidad y simplificación en la consideración de la vivienda como bien económico.

Así que no está de más recordar estas características:

1. La vivienda es, probablemente, el bien más relevante que adquirirá cualquier individuo a lo largo de su vida. Por su condición de lugar en el que vivir, y por el esfuerzo económico que supone. Y en esto último, en España llegamos, como todos saben, a niveles insólitos:

2. La demanda de vivienda está formada más por núcleos familiares que por individuos. Y, ojo, la configuración de estos núcleos es cada vez más variada y cambiante. También en términos de nivel de renta y fluctuaciones en el mismo a lo largo del tiempo. Es la maldita sociedad líquida con la que Bauman ha vendido tantos libros.

3. La vivienda es un bien que no termina cuando acaban sus cuatro paredes: es ella y su contexto. Un contexto cargado socialmente: ¿dónde queremos habitar? ¿O dónde podemos? A este respecto, no está de más recordar lo que significa un modelo determinado de mercado de vivienda para la movilidad laboral.

4. Al hilo de este último punto, se deduce fácilmente que la vivienda no es un bien único e indistinguible, sino que hay infinitos tipos… No dependiendo tanto del modelo de casa o piso, como del lugar en que se encuentra. Esto, Kiko Llaneras lo sabe muy bien, pero la gente que invirtió en Seseña no sé si lo tenía tan claro:

(Imagen cogida de aquí).

5. De un primer vistazo, cabría pensar que la demanda de vivienda es más bien inelástica, y que no es un bien que tienda a acumularse. Pero la lógica juega malas pasadas. En la fase expansiva del ciclo, se dieron tres elementos combinados: el grifo crediticio abierto, el dinero que hacía entrar el propio boom en las familias (recordemos que la mitad de nuestros “nuevos” parados vienen del sector de la construcción), y el hecho de que el precio de la vivienda seguía subiendo. Es decir: liquidez, sensación de seguridad para la demanda, y la perspectiva de que la vivienda puede ser un bien de especulación, no sólo de inversión. Con esta idea implantada, los puntos 1, 2, 3 y 4 se diluyen, y sucede esto:

Y esto es el total estatal. Hay Comunidades Autónomas, como la Valenciana, donde el porcentaje de vivienda no principal sobre el total ha pasado del 40%.

La vivienda, en definitiva, ha pasado a ser el principal componente de la inversión en capital fijo en España, como muestra este gráfico que tanto me gusta usar una y otra vez:

Porque claro, de los flujos de entrada al parque de vivienda libre español entre 2002 y 2008, una media del 96% ha sido vivienda de nueva planta. Y en cuanto a las transacciones… Miren:

Hemos puesto demasiados huevos en una cesta que contiene un bien tan, tan característico, con unos rasgos tan diferenciados, y tan profundamente arraigado con nuestro comportamiento social y vital, que ahora no sabemos muy bien qué hacer con él.

Con un poco de suerte, la vivienda volverá a ser lo que debe ser.

La crisis, la nuestra, que se mezcló con la internacional, comenzó allá por principios de 2007. Tres años después, tal vez es momento de pararnos un instante y contemplar una panorámica de la situación de uno de los sectores que más responsabilidad ha tenido (si no el que más) en toda esta situación. Hace mucho que no hablaba de vivienda y construcción. Hagámoslo.

Desde finales del año pasado vengo observando que los datos del mercado de la vivienda vienen mostrando que se ha tocado un fondo. Lo cual no quiere decir que se haya tocado el fondo. Pero sí que existe una cierta estabilización. No hablo en términos de comparativa con años anteriores: ahí sabemos perfectamente que nos hundimos. Considero que seguir profundizando por esta vía es un tanto inútil: hasta dentro de muchos años, el mercado de la vivienda no volverá a los valores del boom (de hecho, algunos esperamos que nunca lo haga). Quizá por eso muchos de los gurús que llenaron páginas y páginas hablando sobre la crisis están más callados últimamente, porque su esquema de razonamiento se empieza a agotar. Ahora se trata de hacer otro tipo de análisis. Y este nos dice, insisto, que algunos parámetros se están estabilizando. En oferta:

Y en demanda:

El frenazo del vertiginoso descenso iniciado en el primer trimestre de 2007 tiene lugar en la segunda mitad de 2008, allá por agosto-octubre de ese año. En el lado de la oferta, y como es lógico, unos meses antes (finales 2007-principios 2008) la inversión en construcción de vivienda comenzó a caer:

El valor añadido bruto del total de la construcción hizo lo propio:

Como ya vimos en este gráfico, la oferta se “adelantó” en su caída a la demanda. A continuación, se muestra claramente:

La clave, por supuesto, es el stock. La ingente cantidad de vivienda construida de nueva planta que está por vender en España es lo que frena en seco el sector, como siempre sucede con las burbujas de bienes. Más aún si se trata de bienes con características tan particulares como las de una vivienda. Que tiene un proceso de producción laborioso y largo, habitualmente bastante más de un año.

Por eso en el último gráfico mostrado las viviendas iniciadas, la oferta que es relativamente flexible, desciende tan vertiginosamente. Porque era mucho menos costoso dejar de iniciar que parar las promociones que ya estaban en marcha, claro está. Y por eso las viviendas terminadas se mantienen por encima de la demanda de vivienda nueva.

¿Pero cuál es el tamaño actual de este problema? Desafortunadamente, no hay cifras fiables. Al menos desde organismos oficiales. Si alguien conoce algún estudio al respecto, me gustaría consultarlo. Mientras, me he permitido el lujo de hacer un cálculo grosero basado en la cifra que dio el Ministerio de la Vivienda hará un año: a 31 de diciembre de 2008, en España existían 613.512 viviendas libres en stock (viviendas nuevas terminadas sin vender). Me permito darle cierta credibilidad al estudio porque, si no me equivoco, lo dirigió una persona muy solvente en este ámbito. Es una pena no tener la cifra de stock de viviendas públicas, pero bueno, servirá.

Bien, pues, partimos de una cifra de 613.512 viviendas a final de 2008. Durante 2009 se han terminado 363.997 viviendas. Se han comprado 203.928 viviendas nuevas. Doing the math, la cosa quedaría así:

773.581 viviendas en stock. Ahora apliquemos a este valor el ritmo medio mensual de adqusición de vivienda nueva desde que este se mantiene más estable (su varianza ha descendido), es decir, desde noviembre de 2008 hasta noviembre de 2009. Este es de 18.500 viviendas. De mantenerse este ritmo y dejando fuera del modelo las nuevas entradas (no se construye nada), tardaríamos 3 años y medio en consumir el stock.

Pero claro, se siguen iniciando (y por tanto terminando) viviendas. Si cada mes se comienza la construcción de unas 9.000 viviendas (media del último año), durante estos 42 meses entrarían 42*9.000= 411.000 viviendas más al stock. Lo cual cubriría el 50% de la demanda de estos 3 años y medio, dejándonos aún con un stock de unas 400.000 viviendas nada razonable, que aún tardaríamos años en consumir.

Si pretendemos que el ajuste del sector se produzca en, pongamos, dos años, se puede hacer sólo con un descenso a cero de la producción de viviendas, y un aumento de la demanda de nueva de más o menos el 70% respecto a la media actual, llegando a una demanda media de 31.500 viviendas al mes. Que es un nivel pre-explosión de la burbuja: ahí estábamos en enero de 2007.

Y no creo que nadie quiera volver a enero de 2007. O al menos, eso espero. Menos aún, y aquí está la clave, con un 31% de vivienda de segunda residencia sobre el total de viviendas en España, un crecimiento demográfico tirando a estancado, una población cada vez más envejecida, y una clara progresión relativa de la rehabilitación frente a la compraventa.

Todo esto para decir que la clave no está en que bajen los precios tanto como que no volvamos jamás a los niveles anteriores de vivienda nueva. El sector de la vivienda ha de reconfigurarse en torno al mejor y mayor aprovechamiento de los recursos existentes: alquiler, rehabilitación, segundas residencias… y un stock que, como hemos visto, debería dejar de ser un lastre y, en la medida de lo posible (que es la de minimizar daños de unos costes en los que ya se ha incurrido), pasar a ser un activo.

Ya veremos.