La crisis, la nuestra, que se mezcló con la internacional, comenzó allá por principios de 2007. Tres años después, tal vez es momento de pararnos un instante y contemplar una panorámica de la situación de uno de los sectores que más responsabilidad ha tenido (si no el que más) en toda esta situación. Hace mucho que no hablaba de vivienda y construcción. Hagámoslo.

Desde finales del año pasado vengo observando que los datos del mercado de la vivienda vienen mostrando que se ha tocado un fondo. Lo cual no quiere decir que se haya tocado el fondo. Pero sí que existe una cierta estabilización. No hablo en términos de comparativa con años anteriores: ahí sabemos perfectamente que nos hundimos. Considero que seguir profundizando por esta vía es un tanto inútil: hasta dentro de muchos años, el mercado de la vivienda no volverá a los valores del boom (de hecho, algunos esperamos que nunca lo haga). Quizá por eso muchos de los gurús que llenaron páginas y páginas hablando sobre la crisis están más callados últimamente, porque su esquema de razonamiento se empieza a agotar. Ahora se trata de hacer otro tipo de análisis. Y este nos dice, insisto, que algunos parámetros se están estabilizando. En oferta:

Y en demanda:

El frenazo del vertiginoso descenso iniciado en el primer trimestre de 2007 tiene lugar en la segunda mitad de 2008, allá por agosto-octubre de ese año. En el lado de la oferta, y como es lógico, unos meses antes (finales 2007-principios 2008) la inversión en construcción de vivienda comenzó a caer:

El valor añadido bruto del total de la construcción hizo lo propio:

Como ya vimos en este gráfico, la oferta se “adelantó” en su caída a la demanda. A continuación, se muestra claramente:

La clave, por supuesto, es el stock. La ingente cantidad de vivienda construida de nueva planta que está por vender en España es lo que frena en seco el sector, como siempre sucede con las burbujas de bienes. Más aún si se trata de bienes con características tan particulares como las de una vivienda. Que tiene un proceso de producción laborioso y largo, habitualmente bastante más de un año.

Por eso en el último gráfico mostrado las viviendas iniciadas, la oferta que es relativamente flexible, desciende tan vertiginosamente. Porque era mucho menos costoso dejar de iniciar que parar las promociones que ya estaban en marcha, claro está. Y por eso las viviendas terminadas se mantienen por encima de la demanda de vivienda nueva.

¿Pero cuál es el tamaño actual de este problema? Desafortunadamente, no hay cifras fiables. Al menos desde organismos oficiales. Si alguien conoce algún estudio al respecto, me gustaría consultarlo. Mientras, me he permitido el lujo de hacer un cálculo grosero basado en la cifra que dio el Ministerio de la Vivienda hará un año: a 31 de diciembre de 2008, en España existían 613.512 viviendas libres en stock (viviendas nuevas terminadas sin vender). Me permito darle cierta credibilidad al estudio porque, si no me equivoco, lo dirigió una persona muy solvente en este ámbito. Es una pena no tener la cifra de stock de viviendas públicas, pero bueno, servirá.

Bien, pues, partimos de una cifra de 613.512 viviendas a final de 2008. Durante 2009 se han terminado 363.997 viviendas. Se han comprado 203.928 viviendas nuevas. Doing the math, la cosa quedaría así:

773.581 viviendas en stock. Ahora apliquemos a este valor el ritmo medio mensual de adqusición de vivienda nueva desde que este se mantiene más estable (su varianza ha descendido), es decir, desde noviembre de 2008 hasta noviembre de 2009. Este es de 18.500 viviendas. De mantenerse este ritmo y dejando fuera del modelo las nuevas entradas (no se construye nada), tardaríamos 3 años y medio en consumir el stock.

Pero claro, se siguen iniciando (y por tanto terminando) viviendas. Si cada mes se comienza la construcción de unas 9.000 viviendas (media del último año), durante estos 42 meses entrarían 42*9.000= 411.000 viviendas más al stock. Lo cual cubriría el 50% de la demanda de estos 3 años y medio, dejándonos aún con un stock de unas 400.000 viviendas nada razonable, que aún tardaríamos años en consumir.

Si pretendemos que el ajuste del sector se produzca en, pongamos, dos años, se puede hacer sólo con un descenso a cero de la producción de viviendas, y un aumento de la demanda de nueva de más o menos el 70% respecto a la media actual, llegando a una demanda media de 31.500 viviendas al mes. Que es un nivel pre-explosión de la burbuja: ahí estábamos en enero de 2007.

Y no creo que nadie quiera volver a enero de 2007. O al menos, eso espero. Menos aún, y aquí está la clave, con un 31% de vivienda de segunda residencia sobre el total de viviendas en España, un crecimiento demográfico tirando a estancado, una población cada vez más envejecida, y una clara progresión relativa de la rehabilitación frente a la compraventa.

Todo esto para decir que la clave no está en que bajen los precios tanto como que no volvamos jamás a los niveles anteriores de vivienda nueva. El sector de la vivienda ha de reconfigurarse en torno al mejor y mayor aprovechamiento de los recursos existentes: alquiler, rehabilitación, segundas residencias… y un stock que, como hemos visto, debería dejar de ser un lastre y, en la medida de lo posible (que es la de minimizar daños de unos costes en los que ya se ha incurrido), pasar a ser un activo.

Ya veremos.